Именно она в ближайшие годы останется наиболее доступной альтернативой московскому жилью
Как известно, юбой кризис – это окно возможностей для определенных отраслей, рынков и участников экономики. Сейчас такие возможности открываются перед девелоперами и инвесторами на локальном рынке новостроек Новой Москвы. Аналитики «Метриум» нашли пять возможных источников роста сектора недвижимости ТиНАО в кризисных условиях.
1. Цены на новостройки в Новой Москве доступнее старомосковских.
Основное антикризисное преимущество новомосковского рынка жилья – это более низкие цены по сравнению с теми, что есть на рынке «старой» Москвы. В условиях кризиса уровень реальных доходов потенциальных покупателей неизбежно снизится, что заставит их искать более доступные альтернативы жилью в старых границах столицы.
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 210 тыс. рублей. В Новомосковском округе этот показатель достигает 218 тыс. рублей, а в Троицком – 115 тыс. рублей. Между тем в «старой» Москве цены существенно выше. Так, в массовом сегменте местного рынка новостроек средняя стоимость квадратного метра повысилась до 280 тыс. рублей. Таким образом в Новой Москве новое жилье на 25% доступнее.
Прежде всего на Новую Москву переориентируются жители «старой» Москвы, перед которыми сейчас стоит жилищный вопрос. Таких на новомосковском рынке большинство – 63%. Из-за дорогой ипотеки они будут опираться преимущественно на собственные сбережения, а также на выручку от продажи старой квартиры. Для них основной альтернативой станет Новая Москва, где они смогут сохранить столичную регистрацию, различные льготы. Уровень развития инфраструктуры в Троицком и Новомосковском округах также уже сопоставим с округами внутри МКАД.
Значительна доля покупателей жилья в Новой Москве из других регионов, прежде всего, из Московской области. Для них Новая Москва в ближайшие годы останется наиболее доступной альтернативой.
— Новая Москва сохраняет более привлекательные цены и на новостройки бизнес-класса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Если в старых границах квадратный метр в новостройках бизнес-класса сейчас обходится в среднем в 394 тыс. рублей, то в Новой Москве – примерно в 250 тыс. рублей. В Новой Москве можно пользоваться инфраструктурой городского уровня, но иметь доступ к загородному формату жизни.
2. В Новой Москве продолжит расти население
Спрос на недвижимость в Новой Москве в условиях кризиса не только сохранится, но и будет расти. Это связано с очень быстрым ростом численности жителей в ТиНАО. Соответственно, у местных застройщиков будет много работы, а инвесторы смогут заработать на аренде.
В январе 2022 года, по данным мэрии Москвы, население Новой Москвы достигло 630 тыс. человек. Только за 2021 год этот показатель увеличился на 65 тыс. человек. Новую Москву можно сопоставить по численности жителей с такими крупными региональными центрами как Ульяновск, Хабаровск, Иркутск, в каждом из которых живут 610-625 тыс. человек.
Кризис только усиливает маятниковую миграцию в стране. Рост безработицы будет вынуждать многих россиян переезжать в более благополучный столичный регион. Такая тенденция, в частности, наблюдалась в период пандемии коронавируса. С 2019 года число россиян, желающих переехать в Москву, выросло с 9% до 24%, по данным опросов Всероссийского центра общественного мнения (ВЦИОМ).
Ограниченность финансовых возможностей клиентов из регионов заставит их искать наиболее доступные варианты жилья на московском рынке. При этом им будет важно наличие транспортной доступности их нового дома, возможность быстрого сообщения со «старой» Москвой.
3. Рынок аренды в Новой Москве станет более привлекательным.
Далеко не все приезжие из регионов или «старой» Москвы в условиях кризиса смогут позволить себе приобретение квартиры. Поэтому значительный потенциал востребованности жилья в Новой Москве будет реализован на арендном рынке.
Кризис стимулирует прежде всего внутреннюю экономическую миграцию – лишившиеся работы россияне отправятся в Москву, где долгие годы уровень безработицы не превышал 2-4%. Средств у приезжих будет немного, и они станут ориентироваться на самые доступные предложения аренды. Преимущественно речь идет о студиях и однокомнатных квартирах. Сейчас в Новой Москве насчитывается порядка 1 тыс. арендных предложений такого рода, тогда как в «старой» Москве – около 4,5 тыс. (не считая центра).
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Новой Москве составляет 38 тыс. рублей в месяц, тогда как в «старой» Москве – 44 тыс. рублей. То есть снять жилье в Новой Москве на 14% дешевле. Однако, как правило, в ТиНАО доступно арендное жилье больших размеров, чем за те же деньги в пределах МКАД. Средняя ставка аренды студии и однокомнатной квартиры за квадратный метр в Новой Москве составляет 1 073 рубля, тогда как за аналогичное жилье в «старой» Москве – 1 301 рубль. Таким образом, аренда в Новой Москве на 18% доступнее.
Новая Москва привлекательна для арендаторов не только благодаря более демократичным расценкам, но и хорошей транспортной доступности. Идет активное строительство Троицкой ветки, и до 2027 года предполагается ввести в эксплуатацию еще шесть станций. Помимо этого, в Новой Москве действуют 168 автобусных маршрутов. Все эти факторы делают новомосковский рынок очень привлекательным для арендаторов.
4. В Новой Москве продолжат селиться удаленные работники.
Кризис укрепит тенденцию к децентрализации занятости в Москве. Многие компании будут оптимизировать издержки среди прочего путем сокращения арендуемых площадей для офисов. Работающих на них сотрудников отправят на удаленку. Помимо этого, может снизиться доля постоянно занятых специалистов в креативной сфере, электронной торговле, HR, юриспруденции, онлайн-образовании. Многие из них перейдут в статус фрилансеров, которые работают в основном удаленно. В Москве эти специалисты также будут заинтересованы в том, чтобы снизить издержки на аренду жилья, переехав в более доступный по цене район, но при этом сохранить привычное качество жизни и возможность быстро доехать до центра. С этой точки зрения наиболее подходящим пунктом переезда может стать Новая Москва.
По данным ВЦИОМ, 70% жителей Новой Москвы считают, что за последние два года качество жизни на присоединенных территориях улучшилось и, действительно, сейчас ТиНАО становится одной из самых комфортных локаций в Московском регионе. Переезд высококвалифицированных специалистов отмечался здесь и раньше.
Миграция дистанционных работников в Новую Москву повысит спрос на жилье на местном рынке. Причем речь идет о специалистах с относительно высоким уровнем дохода, что поддержит активность девелоперов в сегменте рынка новостроек бизнес-класса.
5. Новая Москва станет одним из центров развития экономики.
В непростых экономических условиях власти столицы сделают ставку на Новую Москву как на одну из точек антикризисного роста. До 2035 года, по данным мэрии, сюда планируется инвестировать 7 трлн рублей. К этому времени в Новой Москве создадут 1 млн рабочих мест, тогда как с момента присоединения этих территорий к столице занятость здесь увеличилась в три раза.
Также у властей есть амбициозные планы развития транспортной инфраструктуры. Помимо строительства Троицкой ветки метро, к 2024 году в Новой Москве построят 185 километров дорог. Еще 100 млрд рублей выделят на создание инженерных коммуникаций, из которых 27 объектов введут в эксплуатацию до 2022 года.
Среди знаковых мегапроектов в Новой Москве – бизнес-квартал, Парк наук РАН, Академия спорта, Drive Arena, аква- и горнолыжный курорты, музей ретромобилей и фестивальная площадка. Значительную часть этих проектов реализуют девелоперы жилья.
Реализация всех этих проектов будет иметь мощный мультипликативный эффект в местном девелопменте и усилит спрос на местную жилую недвижимость, привлечет в Новую Москву высококвалифицированных специалистов, которые будут покупать и арендовать квартиры.
— Рынок жилья Новой Москвы может получить определенные импульсы для развития в текущей непростой ситуации, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Активное развитие инфраструктуры, качественное жилищное строительство, мощная экологическая составляющая и сравнительно доступные цены – все эти факторы будут стимулировать здесь спрос на жилье, а значит поддержит девелоперскую активность на высоком уровне.
