Долевое строительство
МОСКВА, 16 мар — РИА Новости. Долевое строительство — это форма инвестиционной деятельности, когда желающие приобрести квартиру оплачивают ее застройщику на этапе строительства многоквартирного дома. Как заключается договор ДДУ и на что необходимо обратить внимание перед его подписанием, какие права имеют дольщики и как получить неустойку, если жилье не сдано в срок, какие риски существуют в 2022 году при участии в долевом строительстве, — в материале РИА Новости.
Долевое строительство
Долевое строительство — вложение средств в покупку квартиры на стадии возведения дома. Ранее застройщики имели возможность напрямую пользоваться деньгами, которые им передали граждане в счет будущих квартир. В 2019 году были внесены изменения в закон, регулирующий этот вид деятельности. В результате строительные компании оказались вынуждены брать кредиты в банках, поскольку деньги, полученные ими от покупателей, подлежали «заморозке» на специальных эскроу-счетах и становились доступны только после того, как Росреестр зарегистрировал за покупателем право собственности на квартиру. «Данные меры были предприняты для предотвращения обмана покупателей, когда недобросовестные застройщики, собрав с них деньги, исчезали. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от проектной стоимости строительства жилого дома. Такие меры помогли убрать с рынка определенное количество мошенников, но также пришлось уйти и компаниям, которые, несмотря на честную и прозрачную деятельность, все же не смогли получить кредиты от банков в нужном размере. Эти обстоятельства стали одним из факторов повышения итоговых цен на жилье. Тем не менее, на наш взгляд, лучше переплатить 15-20% за квартиру, зато получить ее, когда дом будет достроен, чем покупать по старым ценам и с немалой долей вероятности нарваться на мошенников», — говорит Кирилл Резник, юрист «Единого центра защиты».
Женщина осматривает свою квартиру в новом ЖК
Регулирующий закон
Отношения сторон договора долевого участия (ДДУ) регулируются федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Документ закрепляет требования к содержанию договора участия в долевом строительстве, особенности привлечения денежных средств дольщиков, санкции для застройщика в связи с нарушением срока передачи объекта, основания расторжения договора, правила уступки прав требований.
«В случае если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий объект для личных нужд, или иначе — потребитель, к отношениям сторон соглашения также применяются нормы закона РФ от 07.02.1992 “О защите прав потребителей”. Например, положения о возможности взыскания с застройщика компенсации морального вреда, штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя добровольно, о размере неустойки, уплачиваемой строительной компанией за нарушение предельного срока устранения недостатков объекта долевого строительства», — рассказывает Андрей Лихачев, руководитель юридической компании “Хелп Консалтинг”.
Плюсы и минусы
Главное преимущество участия в долевом строительстве — стоимость квартиры в результате получается значительно ниже. Кроме того, при заключении договора покупатель не сталкивается с такими проблемами, как наличие обременений, наследственные споры, незаконные перепланировки и прочее.
Главный минус заключается в возможном риске, что, вложив деньги, дольщик так и не получит объект недвижимости.»На практике можно столкнуться с такими проблемами, как банкротство застройщика, признание разрешения на строительство дома незаконным или недействительным, как следствие — оно не будет завершено. Однако в настоящее время законодателем разработаны механизмы, которые позволяют минимизировать этот риск», — объясняет Андрей Лихачев.
С 1 июля 2019 года было введено правило о расчетах по договорам долевого участия с помощью счетов эскроу. Таким образом, ситуация, при которой дольщик остаётся и без вложенных средств, и без квартиры исключена. Кроме того, при банкротстве застройщиков вмешаться может Фонд развития территорий (фонд защиты прав дольщиков). Это специально созданная государством публично-правовая компания, цель которой — урегулирование отношений между застройщиком и дольщиками. Фонд, вступив в дело о банкротстве, принимает решение о завершении строительства или о выплате дольщикам компенсации.
«Однако на средства эскроу-счета не начисляются проценты, поэтому если дольщик по прошествии длительного времени расторгнет договор и получит деньги обратно, часть суммы может поглотить инфляция. Предварительная оплата обеспечивает снижение цены в сравнении с приобретением уже готового объекта, но, чем ближе к сдаче дом, тем меньше экономия», — уточняет Иван Бабин, адвокат АБ «S&K Вертикаль».
Женщина смотрит из окна своей квартиры в новом ЖК»К примеру, вы покупали квартиру в 2019 году за 5 000 000 рублей, в настоящее время аналогичные объекты недвижимости уже стоят около 15 000 000 рублей. Следовательно, если застройщик нарушит условия договора, что приведет к возврату денег дольщику, их может не хватить на аналогичный объект недвижимости», — говорит Александр Бердников, председатель коллегии адвокатов «Поляница, Бердников и Партнеры».
Павел Ильин, руководитель юридической компании ООО “Криптсэт”, считает, что с одной стороны введение счетов эскроу дало дольщикам дополнительную гарантию безопасности вложенных денежных средств в случае банкротства или ликвидации застройщика, но с другой стороны подобное перераспределение рисков отразилось на стоимости жилья.
Права участников
Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:
- —жилье не было передано в установленный срок (более двух месяцев);
- —организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
- —возведение многоквартирного дома приостановлено;
- —работы по строительству выполнены некачественно;
- —площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.
Девушка смотрит в окно в одной из квартир многоэтажного жилого дома
Также дольщик вправе в определенных случаях требовать:
- —устранение недостатков работ;
- —выплату неустойки;
- —уменьшение стоимости квартиры;
- —возмещение расходов на устранение недостатков.
«До подписания передаточного акта дольщик может потребовать от застройщика акт с перечнем всех обнаруженных недостатков объекта. При этом, до выполнения указанных требований застройщиком участник долевого строительства имеет право не подписывать передаточный акт.
Дольщик может расторгнуть договор как в одностороннем порядке, так и через суд (например, если фактическая площадь объекта долевого строительства больше проектной более чем на 5%)», — отмечает Андрей Лихачев.»В случае если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, покупатель недвижимости не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке», — предупреждает Србуи Иващенко, ведущий юрист Европейской юридической службы.
Рабочие на строительной площадке ЖК
Договор долевого строительства
Он зaключaется мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм. Coглacнo дoкументу, дольщики обязаны выплатить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a тот должен в итоге пepeдaть гoтoвyю нeдвижимoсть в coбcтвeннocть. Пo ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy, oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.»Договор долевого участия заключается в письменной форме, содержит перечень обязательных условий, которые перечислены в профильном законе, и подлежит государственной регистрации», — объясняет Иван Бабин, адвокат АБ “S&K Вертикаль”.
Договор должен соответствовать статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В ней перечислены обязательные условия, без которых договор будет являться ничтожным.
Составление
Застройщики имеют типовые формы договоров, есть обязательные требования к их содержанию, однако застройщик волен самостоятельно определять условия. Будущий дольщик может предложить изменить отдельные формулировки.
Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, рассказала, что указывается в договоре:
- —кадастровый номер земельного участка под постройку;
- —адрес жилищного объекта;
- —этажность;
- —предполагаемый номер квартиры;
- —планировка, общая площадь помещения и высота потолков, наличие балкона или лоджии;
- —отделка и ее особенности, включая материалы;
- —срок сдачи в эксплуатацию;
- —полная стоимость объекта и цена квадратного метра;
- —сроки гарантии на жилье.
«На практике ДДУ составляется застройщиком и передается участнику на согласование. В случае выявления нарушающих пунктов или замечаний рекомендуется внести соответствующие корректировки. Однако застройщики зачастую отказывают в этом», — уточняет Србуи Иващенко.
На что обратить внимание
Александр Бердников советует в первую очередь обратить внимание на следующую информацию в договоре:
- —проверить земельный участок по открытым данным Росреестра на соответствие целевому назначению;
- —сверить этажность с разрешением на строительство;
- —наличие коммуникаций;
- —возможность изменения стоимости квадратного метра;
- —реквизиты счета эскроу для размещения денежных средств дольщиков в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Оксана Васильева также предлагает уточнить:
- —сколько застройщик построил уже объектов и были ли проблемы;
- —в каком состоянии проектная декларация и документация на строительство (проект должен быть согласован с администрацией района, иметь разрешение на строительство, земля оформлена);
- —наличие аккредитации у застройщика в крупных банках;
- —кто отвечает за проведение коммуникации и кто будет отвечать в дальнейшем за их эксплуатацию.
«Вce ycлoвия, yкaзaнныe в ДДУ, дoлжны cooтвeтcтвoвaть cвeдeниям в пpoeктнoй дeклapaции нa мoмeнт пoдпиcaния. Ecли в дoгoвope yкaзaнa oднa инфopмaция, a в дeклapaции — дpyгaя, eгo пpизнaют нeдeйcтвитeльным пo иcкy дoльщикa. Kaк и к дpyгим дoкyмeнтaм, к ДДУ пpeдъявляют cтaндapтныe тpeбoвaния. Дoлжнa быть yкaзaнa дaтa зaключeния дoгoвopa, a тaкжe peквизиты, pacшифpoвкa и пoдпиcи oбeиx cтopoн. Подписывать ДДУ co cтopoны зacтpoйщикa мoжeт гeнepaльный диpeктop кoмпaнии или человек, нa кoтopoго выпиcaнa нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть oт его имeни. Ecли дoгoвop подписывает нe диpeктop, необходимо попросить дoвepeннocть. Ecли ee нeт, oт cдeлки лучше oткaзaтьcя», — предупреждает Марина Шершнева, юрист, генеральный директор ООО «АудитКонсалт».
Регистрация в Росреестре
После подписания договор регистрируется в Росреестре. Сторонам возвращается экземпляр с отметкой о регистрации, только после этого он считается заключенным.
«Регистрация может быть приостановлена, если сдали не полный пакет документов, или в ней может быть отказано, если нарушены обязательные требования (неправильное содержание, не дополнен комплект бумаг после приостановки регистрации)», — говорит Иван Бабин.
Для регистрации договора долевого строительства застройщик должен также предоставить:
- —разрешение на строительство;
- —проектную декларацию;
- —план будущего объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества жилых и нежилых помещений и их площади;
- —паспортные данные дольщиков;
- —договор залога права требования (если строительство происходит на ипотечные средства);
- —документ с подробным описанием квартиры в строящемся доме.
"Tpeбoвaния к peгиcтpaции пpoпиcaны в cтaтьe 47 закона "O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти". Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть ДДУ, необходимо пoceтить MФЦ или Pocpeecтp вмecтe c пpeдcтaвитeлeм зacтpoйщикa и оплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy: ee paзмep cocтaвляeт 350 руб. для физичecкиx лиц и 6 000 руб. для юpидичecкиx", — уточняет Марина Шершнева.
Получение квартиры после регистрации ДДУ
К указанному в договоре сроку зacтpoйщик должен сдать дoм в экcплyaтaцию и oфopмить нyжныe дoкyмeнты (пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, тexпacпopт, paзpeшeниe нa ввoд в эксплуатацию), а также пocтaвить oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoить eмy пoчтoвый aдpec. После этого дольщики уведомляются o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, им пepeдaют ключи и предлагают пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы. Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимoсть, нyжнo бyдeт снова oбpaщaтьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:
- —пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
- —дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe;
- —акт пpиeмa-пepeдaчи жилого помещения;
- —рaзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию;
- —квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeнной пошлины.
«Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 руб. Зaявлeниe paccматривается в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. Пocлe этoгo необходимо прийти в Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy и coтpyдник выдacт выпиcкy из EГPH, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти», — уточняет Марина Шершнева.
Расчет неустойки по ДДУ
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ за несвоевременную передачу объекта дольщику, при условии отсутствия уведомления за 60 дней и согласованных новых сроков передачи объекта, застройщик будет обязан выплатить неустойку.»При несвоевременной сдаче квартиры неустойка исчисляется со дня, следующего за днем, обозначенным в договоре как день передачи квартиры. Днем окончания периода просрочки считается дата фактической передачи жилья», — уточняет судебный юрист Тагир Гаджиэменов.
Размер неустойки рассчитывается по формуле, указанной в ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:
Ставку рефинансирования можно узнать на официальном сайте Банка России.
Строительство жилья
«Допустим, объект недвижимости был приобретен за 5 000 000 руб. со сроком сдачи 31 декабря 2021 года. Застройщик не смог закончить строительство, а фактическая передача объекта состоялась 1 февраля 2022 года. В данном случае неустойка будет составлять:
- —для юридического лица — 5 000 000 (стоимость объекта) х 32 (количество дней просрочки) х 1/300 (размер неустойки согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) х 8.5% (ставка Центрального банка Российской Федерации) = 45 333,33 руб.
- —для физического лица 5 000 000 (стоимость объекта) х 32 (количество дней просрочки) х 1/150 (размер неустойки согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) х 8.5% (ставка Центрального банка Российской Федерации) = 90 666,67 руб.», — приводит пример Александр Бердников.
«Для верного расчета можно использовать специальные калькуляторы, находящиеся в открытом доступе. В таком случае информация о ставках рефинансирования в расчетные периоды будет автоматически проставлена в системе. Также важно учесть, что размер неустойки не может быть уменьшен договором. При этом застройщик может быть освобожден от уплаты, если докажет, что нарушение срока было связано с уклонением дольщика от приемки объекта (подписания актов приема-передачи)», — отмечает Владислав Ким, юрист в сфере гражданского права.
Оплату неустойки можно потребовать также если при приемке недвижимости были выявлены недостатки, которые застройщик обязался устранить и не сделал это в срок. В этом случае сумма рассчитывается по формуле, указанной в ч. 8 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:
«Например: объем необходимых расходов 300 000 руб., количество дней просрочки неисполнения в устранении – 30, размер неустойки с учетом таких обстоятельств составит: 350 000 руб. х 1% х 30 = 105 000 руб. Взыскать возможно как до суда (в рамках переговоров) в претензионном порядке, так и уже в судебном разбирательстве», — говорит Владислав Ким.
Рабочий на строительной площадке жилого дома
Как проверить застройщика
Перед внесением денежных средств застройщику рекомендуется самостоятельно проверить контрагента. По ИНН и названию компании можно выяснить, присутствует ли застройщик на сайте ФНС, участвовал ли в судебных тяжбах, не является ли банкротом, информацию о долгах покажет База данных исполнительных производств.»Не будет лишним поискать информацию о застройщике, его директоре, учредителях и бенефициарах в интернете. Надежная по формальным признакам компания может начать накапливать долги и вызывать недовольство людей задержками строительства, о чем можно найти соответствующие отзывы и комментарии на профильных сайтах. Когда благосостояние застройщика не вызывает беспокойства, можно перейти ко второму этапу: проверить дом, в котором планируется приобретение недвижимости. На сегодняшний день сформировано множество порталов, объединяющих сведения о застройщиках и реализуемых ими проектах», — рассказывает Илья Комиссаров, старший партнер юридической компании VILEX GROUP.
На сайте «Единой информационной системы жилищного строительства», курируемом Минстроем России, можно найти информацию о застройщике и конкретном проекте: данные компании, сведения о руководителе и бенефициарах, проектные декларации, разрешительную и проектную документации, отчетность, проверить ход строительства и сроки сдачи отдельных этапов. Существуют и другие схожие по функционалу порталы, например, «Единый реестр застройщиков», курируемый Национальным объединением застройщиков жилья. Отсутствие застройщика или объекта на таких сайтах должно насторожить покупателя.
«На сайте Единого реестра застройщикам присваивается рейтинг от 0,5 до 5 баллов на основе анализа сроков сдачи завершенных объектов. Чем выше рейтинговое значение, тем меньше вероятность переноса даты ввода дома в эксплуатацию. Будет нелишним посмотреть наличие информации в разделе «Сведения о публикации сообщений» в журнале ”Вестник государственной регистрации”. Отметка о наличии сведений может говорить о том, что застройщик планирует или может уже находится в процессе ликвидации или банкротства. Также нужно обратить внимание на код ОКВЭД, чтобы узнать, действительно ли застройщик занимается строительством», — объясняет Иван Липилин, генеральный директор юридической компании LPN Group.
Строительство жилого дома»Перед покупкой недвижимости следует провести мониторинг цен на схожие объекты в регионе – сильно заниженная стоимость прямо указывает на наличие рисков в такой покупке. В условиях рыночного ценообразования объекты, выпадающие из медианной цены, обычно имеют недостатки. Занижение стоимости также может говорить о плохом финансовом положении застройщика, который пытается в короткие сроки распродать свои активы», — говорит Илья Комиссаров.
Проблемы, которые могут возникнуть при ДДУ
Прежде чем стать дольщиком и подписать договор участия в долевом строительстве, необходимо взвесить все риски, которые могут возникнуть.
Переуступка
Реализовать свои права по договору долевого участия до завершения строительства можно, подписав договор уступки прав требований по нему. Уступка допускается:
- —после полной уплаты долга по договору или с одновременным переводом его на нового участника долевого строительства;
- —с момента регистрации договора участия в долевом строительстве и до подписания акта приема-передачи.
«Договор уступки нуждается в государственной регистрации. Однако если уступке подлежит лишь право требования неустойки, штрафа (пени), регистрировать документ не надо. После состоявшейся уступки необходимо уведомить застройщика об этом, направив ему копию», — объясняет Андрей Лихачев.
Банкротство застройщика
Процедура банкротства застройщика предусмотрена федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». «Банкротство застройщиков – отдельная категория споров. Есть специфика, отличающая такие дела от обычного банкротства юрлиц. Но сначала суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Иначе компания будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником. Значит, не будут применены меры, направленные на защиту прав граждан-участников строительства. В судебной практике достаточно случаев, когда суды отказывали в признании за должником статуса застройщика. Основание – компания не привлекала денежные средства самостоятельно, а между ней и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи», — рассказывает Мушех Геворкян, управляющий партнер адвокатского бюро «Геворкян и партнёры».
О том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, участники долевого строительства могут самостоятельно узнать из открытых источников, к числу которых относят газету «Коммерсантъ» и официальный сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Обязанность по уведомлению дольщиков о начавшемся банкротстве лежит на конкурсном управляющем.
Строительство ЖК
После того как дольщик узнал о банкротстве своего застройщика, он вправе обратиться за помощью в следующие инстанции:
- —Фонд развития территорий.
«Он осуществляет функции по формированию компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, выплате возмещения дольщикам и финансированию мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов. Чтобы получить выплату, необходимо обратиться в фонд с заявлением. Подробная информация о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, месте, времени, форме и порядке приема заявлений должна размещаться на официальном сайте фонда. Если у дольщика имеется требование о передаче жилого помещения, то размер выплаты ему равен рыночной стоимости такого жилого помещения, но не менее цены, уплаченной по договору с застройщиком», — объясняет Роман Чернышов, старший юрист юридической компании ЮКО.
Однако гражданин утрачивает право на возмещение в случае, если им уже получена выплата, произведенная страховой организацией.
- —Страховая организация.
Застройщик вправе застраховать свою ответственность на случай неисполнения им обязанностей. Если дольщику известна организация, застраховавшая ответственность застройщика, то он вправе обратиться непосредственно к ней за получением выплаты. Основанием для осуществления страховой выплаты является представление участником строительства решения суда о признании застройщика банкротом и выписки из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства.
- —Конкурсный управляющий должника-застройщика.
«Конкурсный управляющий утверждается судом и руководит деятельностью должника. Он должен самостоятельно на основании сведений из единой информационной системы жилищного строительства включить требования дольщиков в реестр. После этого он уведомляет дольщиков об осуществленных мероприятиях», — говорит Роман Чернышов.
«При банкротстве застройщика участники долевого строительства могут заявлять не только денежные требования, то и требования о передаче жилых, а также нежилых помещений (площадью до 7 кв. м). И машиномест в строящихся многоквартирных домах и домах блокированной застройки», — уточняет Мушех Геворкян.
Нарушение сроков
Если застройщик сдает дом и передает дольщику позже указанного в ДДУ срока, то у участника есть право взыскать неустойку за каждый день просрочки, потребовать возмещения убытков (например, за съём жилья), компенсацию морального вреда и 50% от штрафа за неудовлетворение требований участника в досудебном порядке.
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере», — говорит Србуи Иващенко.
